操作方法

• 01

  物业管理是从其他国家的社区管理和服务角度引入中国的管理模型。但是这个模型进入中国后，一直被诟病，主要原因是物业公司是盈利型机构，住房对于中国百姓来说有点奢侈，这种机构出现，对业主来说是弊大于利。首先，本来物业管理是服务性机构，所服务的就是业主，但是从实际运行情况看，物业又偏重于管理，于是，业主花钱请来了一家管理自己住房的公司，于是摩擦不断，造成了比较大的社会问题。

  

  国家立法规范物业服务行为，恰恰说明社会发展进程不能没有物业服务这个行业，私有财产的合法化，使广大民众因居住购房而成为业主，聚居区个人固定资产的相邻关系，共有设施，交通，环境，安保等业主需求，决定了物业服务市场的存在，由于物业服务企业的不规范运作，导致广大业主产生取消物业的愿望，这无异于因噎废食，试想，如果没有物业，小区还不得道路拥堵，垃圾成山，环境恶劣，窃案频发~~没有物业显然是不行的。

  

  物业管理已是一个社会问题。要想解决好这个社会问题，就必须从这个社会问题的源头说起。物业管理这个社会服务行业的兴起，不是源于市场需求，而是源于国家政策。【物业管理条例】的出台是政府为了强化对城镇住房的管理而推出的一套管理方法。政府的行为价值取向是好的，可问题出在哪里？一是将开发商处理”项目建设开发遗留问题的善后处理部门”变性为物业管理单位，将开发商善后处理部门从孙子辈直接变更为管理这些已出售房屋的大爷辈，物业管理公司的霸气就是由此而来。二是以【政府条例】的形式授予了物业管理公司的权限，将物业管理市场供求双方的合同行为变性为政府对物业管理单位的变相委派行为，物业管理公司的狠气就是由此而来。

  

  第一捆绑收费。以前好多小区的水费电费都是由物业公司代收的，如果业主不交物业费，物业就不给业主交水电费，导致业主家里断水断电，从而逼迫业主就范。

  第二电梯刷卡。 由于在第一点的问题上国家越来越重视，从而不允许物业公司存在此类现象，但是“聪明”的物业公司又想到了其他办法“控制”业主，那就是乘坐电梯需要刷卡，而电梯卡的授权需要通过物业公司，如果业主不交物业费，那么物业就不给业主电梯卡授权，通过让业主无法使用电梯的手段，从而逼迫业主就范。

  

  事实上，如今的物业服务，已经深入到了方方面面。这里提一个小问题：你自己打扫过公共卫生吗？你拖洗过公共走廊吗？恐怕没有吧。但是你多少年都没有做过这些事的时候，这些事是由谁做的呢？医院里有保洁员，学校里也有保洁员。只不过，这些物业服务费是在生产单位支付了而已。但是回想几十年前，就是在学校里，不是还要轮流打扫公共卫生吗？很多人说取消物业，那么假如真的取消了后，小区的卫生谁来打扫？小区的绿化谁来维护？小区的水电谁来管理？小区的大门谁来守着？电跳个闸，漏个水之类的事，谁来处理？是轮流安排每家每户来值班吗？即使安排了，人家不来你能怎么样呢？即使来了，人家不做又能怎么样呢？即使想做，人家不会又能怎么样呢？

• 02

  各种模式都应该鼓励。所有小区都有的矛盾，最终小区物业撤场了。现在小区完全进入一个自治自理的状态，各单元推举一个楼长收公共电费和卫生费，几年来，各户用只有原来大约十分之一的费用，维持着小区的稳定和正常秩序，几乎所有的住户都能自律，虽然没有其他小区看上去那么正规的管理，比如保安、保洁人员，但小区从没发生安全问题，反倒一有问题，住户的团结比以前高了很多，有隐患问题了，一呼百应。

  小区的矛盾源于物业服务意识的不到位和业主欠费方式的对抗。利益冲突导致这样的矛盾很难调解。还有就是国家制度建设的滞后。如果非要有物业公司来承担小区管理，物业公司的专业水平和服务质量是基本，依法依规是原则，物权职责清晰是核心，相互包容和尊重是手段。但这些要想得到体现是很难的。

• 03

  近几年来，市委市政府狠抓城市建设，取得了可喜成绩，天蓝了、水清了、路宽了、公园多了、空气新了，总之，商丘发展了，群众满意了。但是也有与之不和谐的地方，如小区内环境普遍不如市政道路和公共场所管理有序整洁优美。由小区物业服务质量问题引发的矛盾纠纷不断发生，业主普遍对物业公司不满意，一些物业公司已成为社区麻烦的制造者和社会不稳定因素，到了应引起各级领导高度重视和非改革不可的时候了。现在，物业纠纷已经成为城市的一大突出矛盾。分析其中的原因，一是物业的定位存在问题，究竟是管理者，还是服务者。二是社区的功能没能得到有效发挥。三是业主大会或业主委员会缺乏可操作性。

  

  首先，我不赞成取消物业，但我以为物业公司只能是小区服务的一种方法，应该明确业主自治的地位。也就是说，对于小区业主来说，他们应该有权选择进行业主自治，而不能只是被动接受物业公司这种模式。其次，无论是物业公司管理，还是业主自治管理，都要设定3年左右的服务年限，实行动态确定。也就是说，3年之后，业主大会有权决定新的物业公司，或是决定是否采取业主自治，从而确保业主大会选聘物业公司权利的落实，以便监督物业公司做好服务。再次，应该强化社区管理的功能，弱化行业部门的管理。从小区的特点来看，小区业主大会、业主委员会，以及物业公司，都应该统一交给街道办事处、社区来进行管理，不再由行业部门来管理，这样可以确保物业服务、小区开发等问题，由社区来予以解决。毕竟行业部门在基层的管理能力有限。最后，关于物业纠纷的问题，值得引起有关方面的警惕。不要让其成为一个矛盾安全的隐患，不要让其成为百姓抱怨的地方，不要让其成为涉黑涉恶的领域。因此，从现在开始，有必要对物业领域问题依法进行专项治理，统一进行规范，该扫黑的扫黑，该治乱的治乱，该理顺合同关系的理顺关系。

  

  我们来分析一下，为什么有人希望街道社区负责管理小区物业？从很多人的表述来看，原因有两个，一个是希望政府承担物业管理费，个人不想交! 另一个原因是，现在小区物业管理服务质价不服，且扭转困难。就是说业主付了钱却未得到相等的物业服务，业主希望自己出钱，由政府机构统一管理，可能会彻底提升物业服务水平。那我们就从合理性上将这两点分开剖析。第一点，由政府在预算承担小区的物业物业管理费开支，作为市民福利，这是不可能的。首先，政府的预算不可能用于商品化私有化的住宅小区的开支。有这种想法的人，纯粹是脑子进水！问题一，全市的纳税人怎么会同意所交的税用于私业物业管理开支？这成本是从市政预算支出吗？这小区物业费用多与寡分配怎么平衡？独门独院私人住宅或者租户不需要这福利，给他们怎么样的补偿？问题二，社区接管属地物业管理，其人员的编制怎么解决？如果其人员全按事业单位编制计算，物业管理人员的数量大大将超过现有的行政事业单位编制，你知道这是什么概念吗？问题三，这个国营物业公司一旦成立，这旱涝保收的的单位，你知道进去的都会是些什么人么！(我只笑笑不说话)，第二点，有人说我们小区，物业费我们正常缴，交给社区管我们放心！果真如此吗？问题一，如果街道社区是以劳动服务公司的名义接管小区物业，既不占事业编制，那么就是所有的小区居民出钱供养出一个超级垄断的服务机构！那么你知道对于垄断机构，小区居民有对等协商地位？你有拒绝权吗？当小区居民再不满意物业服务，再出现物业服务质价不符的时候，你还能向谁投诉？ 问题二，所有私有化的住宅小区交由唯一的国营的物业服务公司，所有业主失去是物业管理的定价权、管理权，你知道这意味着什么吗？对于一个垄断型的单位，你觉得会它把顾客当上帝吗？ 30年前，经常出现在报纸广播中一句话叫脸难看事难办！谁还记得？(不能展开说，请脑补)真到了这一天，笔者认为一定会哭死你！所以说，很多人想当然让社区街道管理住宅物业，是欠缺思考，纯粹是个馊主意！当然有的小区物业管理出了问题，社区临时接管一段时间是可以的，但这不是常态化管理，终究还是要交还给业主自己。取消物业，交由社区管理，业主自治，这种模式听起来很美好，但是不具可行性。

  
• 04

  1、现在的物业违背了初衷，本来物业就相当于业主的管家，而现在物业是业主的主人！这就会升级冲突！2、监管漏洞，没有专门部门强有力的监管物业！导致物业肆无忌惮！3、业主大多法律意识淡泊，不会用法律手段维护自己合法权益！4、社区街道就可以管理社区(最起码是国家机构，事业单位性质)来管理！也就像农村属于村委会管理性质一样！每年都通过选举！5、现在大多数像三线城市以下，都是开发商指定的，多年不变，根本好像没业主什么事。6、最严重的物业公司勾结黑社会性质来镇压业主，业主苦不堪言，装修好赔钱卖的很多。建议国家一定要下定决心铲除黑恶势力！现在打黑除恶效果很好，人民纷纷叫好！

• 05

  由小区物业服务质量问题引发的矛盾纠纷不断发生，业主普遍对物业公司不满意，一些物业公司已成为社区麻烦的制造者和社会不稳定因素，到了应引起各级领导高度重视和非改革不可的时候了。现在，物业纠纷已经成为城市的一大突出矛盾。分析其中的原因，一是物业的定位存在问题，究竟是管理者，还是服务者。二是社区的功能没能得到有效发挥。三是业主大会或业主委员会缺乏可操作性。首先，我不赞成取消物业，但我以为物业公司只能是小区服务的一种方法，应该明确业主自治的地位。也就是说，对于小区业主来说，他们应该有权选择进行业主自治，而不能只是被动接受物业公司这种模式。其次，无论是物业公司管理，还是业主自治管理，都要设定3年左右的服务年限，实行动态确定。也就是说，3年之后，业主大会有权决定新的物业公司，或是决定是否采取业主自治，从而确保业主大会选聘物业公司权利的落实，以便监督物业公司做好服务。